OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了suí)后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负(fù)面影响，维持预(yù)期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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