导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二900g是几斤 900g是多少毫升居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新900g是几斤 900g是多少毫升。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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