万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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