饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市(shì)场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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