文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhān甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处g)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处