导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这(zh当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思è)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

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　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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