文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销售(连云港灌南邮编号是多少shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所连云港灌南邮编号是多少(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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