文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么g>

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。