5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。2023年石油会暴涨吗，今日油价格表>

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí2023年石油会暴涨吗，今日油价格表)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部(bù2023年石油会暴涨吗，今日油价格表)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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