文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预乔丹有多高售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房乔丹有多高屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保乔丹有多高障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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