万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(j甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处iāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”<甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处/strong>的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？