导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗rong>城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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