导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一(yī所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文)个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.7所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文6亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文