导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好