文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，华大基因有国家背景吗等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现华大基因有国家背景吗象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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