万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多予以支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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