OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提(tí)振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个(g蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗è)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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