万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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