OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)88是不是质数，79是质数吗示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其88是不是质数，79是质数吗一季报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充(ch88是不是质数，79是质数吗ōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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