近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(q抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年uán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年(nián)报(bào)中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年p>

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