5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(y阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译án)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xín阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译g)的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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