文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　20mm等于多少厘米 20mm是多大ong>3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(s20mm等于多少厘米 20mm是多大hì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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