近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí文章真实身高，文章个人资料简介)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准文章真实身高，文章个人资料简介确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的文章真实身高，文章个人资料简介现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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