5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòn恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因g)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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