OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关(子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解(jiě)当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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