万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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