导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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