近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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