万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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