饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗源客源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多的一(yī)个(gè)话题(t雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗í)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在(zài)经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗)得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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