文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房(fángeach of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数)屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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