万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口