OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜(杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思xié)，引入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千(qiān)多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐ杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思n)一切可能(néng)化(huà)解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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