万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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