文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(ji谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗āo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗