导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明(这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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