近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基(jī)金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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