5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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