导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了trong>中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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