文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn三公里是多少米，三公里是多少米)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市三公里是多少米，三公里是多少米(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监三公里是多少米，三公里是多少米管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程(chéng)总额(é)报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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