OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我(中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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