5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔doi的时候怎么夹，doi是怎么夹法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及doi的时候怎么夹，doi是怎么夹(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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