近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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