“现在的房地产很难再出(chū)现像过去十年的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首席(xí)经(jīng)济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的(de)愈(yù)加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的(de)关注(zhù)度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经(jīng)双杀到了(le)最(zuì)底部(bù)，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到了(le)底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的(de)公司出(chū)现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下(xià)三个基(jī)准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此(cǐ)前(qián)没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房地(dì)产的开发(fā)资(zī)金来源，可以发现，其实银(yín)行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意(yì)给(gěi)房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年(nián)新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业出(chū)现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方(fāng)面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国(guó)资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的(de)成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润(rùn)率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的(de)；建安成本是否(fǒu)也是业(yè)内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能(néng)够同时满足上述条件的(de)房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红(hóng)线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根(gēn)据(jù)Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国(guó)武夷(yí)等国(guó)央企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建发(fā)展、京投发展、光明(míng)地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标(biāo)称得(dé)上完全健康的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国(guó)企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步(bù)考(kǎo)验(yàn)着国央企的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏(zòu)也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这家房(fáng)企明显感觉(jué)到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合“最后的(de)赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本(běn)身储(chǔ)备了很多弹药(yào)，去(qù)年(nián)拿(ná)地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市(shì)，另外一半也主要集中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见到(dào)机(jī)会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来的(de)两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是(shì)看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房(fáng)企的净负(fù)债率要(yào)求(qiú)不得(dé)高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业(yè)的复苏速度(dù)并(bìng)没(méi)有那么(me)快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净负(fù)债(zhài)率提高到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城(chéng)中(zhōng)国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地(dì)产净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)持续居(jū)高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜(xiān)明(míng)对比的(de)是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿(ná)地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实(shí)际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与(yǔ)民营6千克等于多少斤 6千克是多少磅房企，但在各维度(dù)的实际表现(xiàn)上，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资(zī)渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房(fáng)企，机构(gòu)更加看好(hǎo)国(guó)央(yāng)企，但这(zhè)也并不(bù)意味着(zhe)，民(mín)营企(qǐ)业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回报灵活(huó)配置混合型证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公(gōng)司(sī)的几只产品合计(jì)持有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身的(de)基本面表现存在一(yī)定(dìng)关系(xì)。2020年以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是(shì)表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规(guī)模(mó)、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布(bù)的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业(yè)绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局(jú)关系密切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区(qū)，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到近六(liù)成(chéng)。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充(chōng)同样较(jiào)为积(jī)极，根(gēn)据(jù)诸(zhū)葛找房(fáng)、住(zhù)在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集(jí)团股价翻(fān)了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎来多家(jiā)机构(gòu)的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司(sī)于5月10日(rì)接(jiē)受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业(yè)链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业(yè)觅(mì)α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游(yóu)环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料(liào)供(gōng)应商，而(ér)下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节与上游(yóu)材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国(guó)房地(dì)产行业在进入(rù)存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家(jiā)居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房(fáng)规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更新的(de)需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明(míng)了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶之后，家(jiā)具(jù)消费的增长(zhǎng)却一(yī)直都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基(jī)金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙(lóng)头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂居前(qián)两位(wèi)的(de)都(d6千克等于多少斤 6千克是多少磅ōu)是来自(zì)家(jiā)纺赛(sài)道(dào)的公司，它(tā)们分别(bié)是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者(zhě)在月(yuè)线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活(huó)类(lèi)产品的研发、设计(jì)、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下(xià)拥有原(yuán)创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷(kù)奇智(zhì)”自(zì)有品牌(pái)。第一(yī)季(jì)度报告显(xiǎn)示，报告期内，富(fù)安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募的中欧价值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经(jīng)理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地(dì)产产业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一时的家居板块也(yě)因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时(shí)间段(duàn)，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营收还(hái)是归母净利润，公司都(dōu)实现了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和(hé)广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只产品均登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外，下(xià)游的物业股也越(yuè)来越被机(jī)构所青睐，不过这类标(biāo)的(de)大(dà)多(duō)在香港上市，如何选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还(hái)是希望挣的是市(shì)场化应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到期的合(hé)同里提(tí)价(jià)成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为物(wù)业(yè)公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度(dù)增(zēng)长，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那(nà)么满意(yì)，能(néng)做(zuò)到(dào)提价难度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能(néng)在(zài)业内做到(dào)到期之(zhī)后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的定位和(hé)比较(jiào)好的服务是有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 6千克等于多少斤 6千克是多少磅