饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买(m谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义ǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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