5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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