近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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