5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次(cì)回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(y俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大óu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大较低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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