近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思(yào)来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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