近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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